諸経費は、物件の種別や融資などによって異なりますが、おおむね物件価格の2〜4％必要です。 主な経費は、印紙税・登録免許税と登記手数料・仲介手数料・不動産取得税・火災保険料です。 融資を受ける場合には、保証料や事務手数料が必要です。 また、土地を購入して建築する場合には工事期間中の金利も考慮する必要があります。新築の場合は数々の軽減措置があり、税金面では優遇されます。尚、 諸費用は経費として計上することができます。 初年度に一括で計上できるものと、毎年分割して計上するものと区別して申告する必要があります。 いずれも、総予算で資金計画を行うことが大切です。

おおむね収入の15〜20％が目安です。 主な項目は、土地及び建物の固定資産税・都市計画税、修繕積立金、建物のメンテナンス費用、 賃貸管理費用などです。 これらは、建物の種別やオーナー様の意思により変動します。 長期の安定したアパート経営がご希望であれば、必要な維持管理費用をあらかじめ予算化しておくことをお勧めします。

新築アパートの場合、基本的には土地代分に相当する金額は、自己資金で賄う方が望ましいです。しかし、その物件に収益力・担保力があれば融資の増額も可能です。現在ご所有中の不動産を別に担保提供することによって融資が増えることも多々あります。逆に収益性の低い不動産を所有されているのであれば、担保提供という形で有効利用できます。また、金融機関によって、融資額も金利も異なりますので事前に情報収集することをお勧めします。

アパートなどの収益不動産を所有し賃貸経営されている場合は、家賃などの収入から経営にかかる諸費用を差し引くことができます。その際、家賃などの収入よりも諸経費が多くなり、税務上赤字になる事があります。その赤字を他の所得から差し引くことで所得合計が少なくなり、所得税等を抑えることが可能となります。しかし、アパート経営の収益力が低いことを前提としますので、投資としてはリターンが少ない事にもなります。

「資産の組み換え」をお考えですね。資産を守るために、あえて資産を組み換えることは、積極的な活用方法と言えます。 入居に不利な場所に土地を所有する場合、その土地を売却した資金で収益性に富む不動産を購入することは、大変合理的な方法だと思います。

評価額を下げながら収益を上げ、納税資金を準備することができる収益不動産の購入は、相続対策にとても有効です。所有する土地に賃貸住宅を建てることも同様の効果があります。しかし、アパートに向いている土地でなければなりませんし、相続発生時に物納用地がなくなることになりますので相続破産してしまう可能性もあります。 収益不動産の購入により、建物の評価額は約1／3となり、土地の評価額は約4／5になります。 また、200�uまでなら小規模宅地の評価減によって評価額はさらにその1／2となります。 小規模宅地は一箇所しか使えないので、地価の高いところで利用すると効果的です。

資産価値と満足感の観点から、2,000万円の区分所有マンションを３つ購入できる予算があれば、6,000万円の一棟売りのほうが断然お勧めです。 仮に6,000万円の一棟売りに６部屋あれば、収益性も上がりますし、空室になった場合のリスクも軽減されます。

　土地の広さより、建物の広さがポイントです。 資産価値は、その不動産がどれくらいの収益を得るのかで決まります。収益力は立地や周辺環境も関係しますが、家賃を算定する場合、建物の広さやグレードで設定されますので、基本的には建物の広さが大きく影響します。